Rozbiórka budynku – jak ją zorganizować
Rozbiórka budynku jest przedsięwzięciem, które musi być właściwie zorganizowane i przygotowane pod względem prawnym, technicznym i logistycznym. Oferujemy szeroki zakres usług związanych z wywozem śmieci po rozbiórce budynków. Jesteśmy odpowiedzialni za wywóz wszelkiego gruzu i odpadów. Rozbiórka i wyburzenie są rodzajem robót budowlanych, polegających na usunięciu z przestrzeni oraz rejestrów istniejącego obiektu lub jego części. Jak przygotować rozbiórkę budynku, aby była ona w pełni, od początku do końca legalna?
Spis treści
Rozbiórka i wyburzanie a prawo budowlane
Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, z 2022 r. poz. 88), roboty budowlane oznaczają budowę, ale także przebudowę, montaż, remont lub rozbiórkę obiektu budowlanego. Konieczne jest zatem stosowanie ustalonych procedur urzędowych, których niedopełnienie skutkuje konsekwencjami prawno – administracyjnymi. Przede wszystkim rozbiórka, podobnie jak budowa, w określonych sytuacjach wymaga uzyskania pozwolenia. Według obecnego stanu prawnego pozwolenie ani zgłoszenie nie jest konieczne w przypadku rozbiórki:
- obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę
- budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.
Zgłoszenie rozbiórki – kiedy jest potrzebne?
Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ale wymaga zgłoszenia, rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości.
Na podstawie art. 31 ust. 2 cytowanej ustawy, zgłoszenia właściwemu organowi dokonuje się na urzędowym formularzu. Zgodnie z art. 31 ust. 1f formularz zgłoszenia rozbiórki, o której mowa w ust. 1, w formie dokumentu elektronicznego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia pod adresem elektronicznym określonym w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu.
Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem prac rozbiórkowych. Jeżeli właściwy organ nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć rozbiórkę obiektu. Organowi przysługuje też prawo nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia, jeżeli rozbiórka danego obiektu:
- niesie za sobą ryzyko pogorszenia warunków sanitarnych, stosunków wodnych, stanu środowiska naturalnego
- wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie prac rozbiórkowych.
Jeżeli obiekt stwarza zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, a prace rozbiórkowe, zabezpieczające i wyburzeniowe mają na celu usunięcie tego zagrożenia, można je rozpocząć niezwłocznie, jeszcze przed zgłoszeniem albo uzyskaniem pozwolenia. Oczywiście formalności należy bezwzględnie jak najszybciej dopełnić.
Zgłoszenie rozbiórki obiektu powinno zawierać:
- nazwę obiektu
- przewidywany termin rozpoczęcia robót (minimum 21 dni od daty zgłoszenia)
- wysokość obiektu
- odległość obiektu od granicy działki
- lokalizacja tj. adres obiektu, numer działki, obrębu, jednostki ewidencyjnej
- projekt rozbiórki
- zakres wykonywanych robót budowlanych
- sposób wykonywania robót budowlanych.
Jeżeli istnieje taka potrzeba, do zgłoszenia trzeba będzie dołączyć załączniki, np. mapę ewidencyjną z zaznaczonym obiektem, zgodę właściciela, opinie, rysunki, oryginał lub poświadczony urzędowo odpis opłaconego pełnomocnictwa (w razie działania w imieniu inwestora), itp.
/>
Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na rozbiórkę?
Wszystkie inne obiekty, niewymienione w art. 31 ust. 1 cytowanej ustawy (a w szczególności te, których budowa poprzedzona była koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę), wymagają uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Procedura uzyskania pozwolenia przedstawione jest w art. 32 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Wniosek składa się na urzędowym druku (można go pobrać ze strony internetowej właściwego urzędu), a do niego obligatoryjnie należy dołączyć następujące załączniki:
- zgodę właściciela obiektu (także wówczas, kiedy wnioskodawcą jest sam właściciel obiektu przeznaczonego do rozbiórki),
- szkic usytuowania obiektu,
- opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych,
- opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia,
- pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne dokumenty, wymagane przepisami szczególnymi; nie dotyczy to uzgodnienia i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny, oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000,
- projekt rozbiórki obiektu (w zależności od potrzeb),
- jeżeli wnioskodawca nie działa osobiście, to koniecznie należy dołączyć upoważnienie udzielone osobie działającej w jego imieniu lub w imieniu firmy.
Kiedy i jak złożyć wniosek o pozwolenie na rozbiórkę?
W przypadku obiektów wymagających uzyskania pozwolenia na rozbiórkę aby rozpocząć prace w planowanym czasie, to co najmniej 79 dni (czas na wydanie decyzji przez organ – 65 dni, oraz uprawomocnienie – 14 dni) przed planowanymi robotami do właściwego terytorialnie względem położenia obiektu należy złożyć odpowiedni wniosek. Odpowiedni druk można pobrać w urzędzie lub tez ściągnąć z jego strony internetowej.
Złożenie wniosku o pozwolenie na rozbiórkę podlega opłacie skarbowej – za wydanie pozwolenia oraz (ewentualnie) za złożenie pełnomocnictwa. Jeżeli wniosek jest niekompletny, organ wzywa do jego uzupełnienia w terminie 7 dni. Brak uzupełnienia dokumentów w tym terminie skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpatrzenia.
Podobnie jak w przypadku zgłoszenia rozbiórki, w niektórych przypadkach prace rozbiórkowe można podjąć przed uzyskaniem pozwolenia. Jest to dopuszczalne w sytuacjach, kiedy stan obiektu stwarza bezpośrednie zagrożenie dla ludzi i mienia, a natychmiastowa rozbiórka jest konieczna w celu usunięcia tego zagrożenia. Wówczas pozwolenie zostanie wydane post factum.
Może również zaistnieć okoliczność, że obowiązek rozbiórki obiektu nałoży organ nadzoru budowlanego. Dzieje się tak np. w przypadku obiektów niewykończonych, nieużytkowanych, samowoli budowlanej bądź stanu technicznego budowli, zagrażającego bezpieczeństwu. W takim wypadku organ przeprowadza odpowiednie postępowanie. Przebieg procedury opisuje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 30 sierpnia 2004 roku w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych. (Dz. U. z 2004 r. Nr 198, poz. 2043).
Ustanowienie kierownika budowy
Wreszcie bardzo istotna kwestia: zgodnie z ustawą Prawo budowlane, jeżeli rozbiórka wymaga uzyskania pozwolenia, obowiązkiem inwestora jest ustanowienie kierownika budowy. Podobnie jak przy wznoszeniu nowego obiektu, kierownikiem budowy może być wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia budowlane w danej specjalności. Kierownik budowy (rozbiórki) obowiązany jest prowadzić dziennik rozbiórki, właściwie zabezpieczyć teren prac i oznakować go tablicą informacyjną w widocznym miejscu.
Rozbiórka ręczna czy z użyciem maszyn ciężkich?
Bez względu na rodzaj obiektu i formalności (zgłoszenie, pozwolenie na rozbiórkę), prowadzenie prac wymaga przede wszystkim bezpieczeństwa, dlatego niezbędne jest zatrudnienie profesjonalnej ekipy budowlanej, która przeprowadzi rozbiórkę fachowo i skutecznie, korzystając z nowoczesnego sprzętu.
Odłączenie instalacji
W pierwszej kolejności należy odłączyć wszystkie instalacje: elektryczną, gazową, wodno – kanalizacyjną, grzewczą, itp. Prace te mogą przeprowadzić jedynie specjaliści. Nieumiejętne obchodzenie się z podłączeniami może spowodować zwarcie, zalanie powierzchni lub nawet eksplozję. Dopiero po odłączeniu obiektu od mediów można przystąpić do prac rozbiórkowych.
Odzyskanie surowców
Rozbiórka ręczna jest czasochłonna i bywa uciążliwa, ale umożliwia odzyskanie sporej ilości materiałów budowlanych, które mogą przydać się do budowy nowego obiektu, można też je sprzedać. Niekiedy nawet niektóre ekipy przyjmują zlecenie rozbiórki w zamian za odzyskane materiały: cegły, bloczki, pustaki, elementy dachu czy też panele.
Kolejność prac przy rozbiórce ręcznej
Profesjonalna ekipa zna dobrze zasady rozbiórki i kolejność prac. Fachowcy wiedzą, że np. dachy skośne (spadziste) rozbiera się od kalenicy ku dołowi, natomiast stropodachy po zdjęciu pokrycia – do stropu nad ostatnią kondygnacją. Z murowanych ścian najpierw skują tynk, a następnie zaczną od góry demontować elementy, z których ściany zostały zbudowane, itd., itp.
Rozbiórka ręczna opłacalna jest jedynie w przypadku obiektu niezbyt mocno zniszczonego. Budynków całkowicie zdewastowanych nie opłaca się rozbierać ręcznie, gdyż w większości nie da się z nich odzyskać materiałów, a proces rozbiórki będzie nie tylko długotrwały, ale i kosztowny. W takiej sytuacji znacznie lepszym rozwiązaniem jest rozbiórka z użyciem ciężkich maszyn i urządzeń.
Rozbiórka z użyciem ciężkiego sprzętu
Niewątpliwą zaletą takiej rozbiórki jest krótki czas jej trwania – zaledwie kilka dni, zależnie od rodzaju budowli, jej wielkości i stopnia zdewastowania. Natomiast w związku z tym, że nie pozostaną żadne elementy do odzyskania, całość gruzu trzeba będzie wywieźć na wysypisko. Większość firm, świadczących usługi rozbiórkowe, realizuje wywóz gruzu we własnym zakresie. Trzeba to jednak ustalić przed rozpoczęciem rozbiórki i (co bardzo ważne) podpisać odpowiednią umowę. W przeciwnym razie może okazać się, że cały gruz pozostanie na placu i inwestor będzie musiał pozbyć się go we własnym zakresie, co wygeneruje dodatkowe koszty.
Wywóz gruzu z rozbiórki
Pozostałości z rozbiórki firma ładuje za pomocą koparki do wcześniej podstawionego kontenera na gruz. Wybór kontenera na gruz zależy od ilości gruzu, którą pracownicy firmy rozbiórkowej oszacowują jeszcze przed przystąpieniem do wyburzania. Biorą też pod uwagę rodzaj materiału, z jakiego zbudowany jest obiekt przeznaczony do rozbiórki.
Przy rozbiórce ręcznej wywóz gruzu jest równie istotny, a kontener powinien znajdować się na posesji od samego początku rozbiórki, aby można było na bieżąco oddzielać gruz od odzyskanych materiałów budowlanych, np. wspomniany wyżej tynk od cegieł, bloczków lub pustaków bądź uszkodzone elementy konstrukcji od zachowanych w całości.
